Op zoek naar uitgebreide informatie over de Wet Goed Verhuurderschap, Wet Betaalbare Huur en Wet Onbepaalde Tijd? Annemarie Overbeek ging in gesprek met Marco de Leeuw. Luister mee naar hun gesprek over rendementen, screening van huurders, box 3, woningonderhoud en meer. En dat alles onder het vergrootglas van Goed Verhuurderschap.

 

Onder de video is de tekst uitgeschreven, als u liever leest dan luistert.

Transcript

Annemarie: Welkom bij Goed Verhuurderschap, de podcast voor iedereen die verhuurt, van plan is te verhuren of ermee te maken heeft. We zijn vandaag te gast bij Uitgerust voor Zaken, een prachtige locatie in Heerenveen en bij mij aan tafel zit Marco de Leeuw van Friesland Homes.

Marco: Marco de Leeuw, eigenaar en medevennoot van Friesland Homes uit Heerenveen. Het bedrijf bestaat 11 jaar. Verhuren is mijn passie. Ik heb ooit zelf woningen privé verhuurd en ook woningen privé moeten huren. Vanuit zakelijk of vanuit privé. En twaalf jaar terug dacht ik, dat kan beter dan wat ik aantref in de markt. En dat is uitgegroeid tot een bedrijf met een aantal medewerkers en mensen met dezelfde passie.

Annemarie: Jouw basisdrive heb je daarin nu al aangegeven, maar ik kan me voorstellen dat sinds 12 jaar geleden die drive misschien veranderd is?

Marco: Nee, die is nog elke dag hetzelfde. En het gaat erom dat je rust creëert in een huursituatie, zowel voor de huurder, maar zeker voor de verhuurder.

Annemarie: Waren dat ook de punten die in jouw ogen beter konden, 12 jaar geleden?

Marco: Ja, zeker. Daar lag nog een wereld aan ontginning. Verhuren was iets wat een normale verkoopmakelaar erbij deed. En wat in de loop der jaren echt een vak apart is geworden, een specialisme. En dat wordt het eigenlijk steeds meer, ook met de wetgeving.

Annemarie: Dan kom ik op mijn volgende vraag, want wat is op dit moment de grootste uitdaging waar de sector mee te maken heeft?

Marco: Ja, dat zal niemand verbazen dat dat de wet goed verhuurderschap is met alle bijwetten die eraan hangen. Plus de fiscale maatregelen die behoorlijk wat onrust geven in het vastgoedlandschap. En zeker onder de beleggers, klein of groot, als je een woning bezit heb je er mee te maken op dit moment.

Annemarie: Waar loopt de verhuurder nu, dus anno 2024, tegenaan?

Marco: Tegen veel. Tot voor kort hadden we eigenlijk te maken met rompslomp, die redelijk overzichtelijk was bij het verhuren en beheren van een woning. Maar we hebben nu te maken met gewijzigde wetgeving, andere fiscaliteiten en de rendementen staan onder druk.

Annemarie: Laten we beginnen met wetgeving. Want volgens mij is dat de grootste uitdaging waar de sector op dit moment mee te maken heeft

Marco: Deze wet, goed verhuurderschap, is bedoeld om eigenlijk het kaf van het koren te scheiden en de belegger te dwingen tot goed verhuurderschap. Dus ben jij een goed verhuurder, heb je niet zoveel stress op dit moment, maar misschien wel vragen. Ben je geen goed verhuurder, dan ben je de Sjaak. Want daar moet je.

Annemarie: Jij noemt stress. Waar zit dan die stress?

Marco: Stress zit hem vooral in de onwetendheid van de wet. De tendens is toch wel dat deze wet er is voor de huurder, huurdersbescherming. Sinds 1950 leven wij onder een huurwet waarin de huurder zwaarder beschermd is dan de verhuurder. En die stress komt er nu uit voort dat verhuurders denken van ja, we zullen het nog verder gaan indammen. Heb ik dan nog wel grip op mijn woning. Zowel fysiek, maar ook heb ik ook nog grip juridisch en heb ik ook nog grip economisch. Want financieel betekent het ook wel wat er is opgetuigd.

Annemarie: En hoe zie jij dit dan?

Marco: Als je het heel slecht voor elkaar hebt, dan kan je inderdaad beter verkopen. Maar dan heb je het over huurcontracten die niet op orde zijn of hoe je met je huurders omgaat en je woning omgaat. Waaronder huurprijs. Heb je het niet helemaal goed voor elkaar, dan is er nog wel reparatie mogelijk en die ruimte biedt de wet ook wel op dit moment. Maar je moet wel willen, want doe je het niet, er is van alles opgetuigd op bij gemeentelijke afdelingen, bij de huurcommissie, het is allemaal verzwakt, het is dwingend recht geworden. Dus het betekent dat uiteindelijk als je aan het eind van het paadje komt en je doet niet mee, dat je een probleem hebt.

Annemarie: En kan je hier ook een voordeel uithalen als verhuurder?

Marco: Ja, dit is natuurlijk wel het ultieme moment om de juiste dingen te doen. De wetgeving biedt je daar ook kans voor, want er is een overgangsregeling tot en met 1 juli 2025, waarin er niet beboet en zacht gehandhaafd wordt, maar daarna wordt er wel op de stokken geslagen.

Annemarie: We hebben het over de wet goed verhuurderschap. Ik kan me voorstellen dat dat natuurlijk een heel breed begrip is. Zou je daar een aantal punten uit kunnen uitlichten? En dan zou ik willen beginnen met het schriftelijkheidsbeginsel. Wat kan je daarover vertellen?

Marco: Ja, het is verplicht om alles op schrift te zetten en dus een huurovereenkomst te maken waar handtekeningen onder staan. En dat was voorheen niet zo. Dan kon je onderling gewoon afspraken maken.

Annemarie: Voor mij klinkt dit als iets wat vanzelfsprekend is, maar kan je er een voorbeeld van noemen dat dat dus in de praktijk nodig is om daar dan iets over op te nemen in een wet?

Marco: Wij verhuren niet zelf alleen woningen, maar wij beheren ook woningen en dan krijg je ook geregeld de vraag van mensen die zelf hun woning hebben verhuurd en beheerd, van help. Ik heb het zelf gedaan, hetzij via Marktplaats, hetzij via familie, wel of geen huurcontractje gemaakt en ellende in de woning. Mensen willen er niet meer uit. Dan vragen wij altijd als eerste: wat staat er in het huurcontract dan? Sommige mensen die zeggen dan echt als verhuurder: ja, maar we hebben alleen mondelinge afspraken. Wie was daar dan bij dat je die afspraken... "Nou nee, dat waren alleen ik en Jaap." Dus niet bewijsbaar. Of er ligt een huurcontract wat één pagina is waarin tien punten staan en acht van die punten is nader overeen te komen staat er dan bij.

Annemarie: En dat borgt de wet nu?

Marco: Ja.

Annemarie: Maar dat lijkt mij iets wat en in het voordeel van de huurder is, maar ook in het voordeel van de verhuurder. Dat zodra jij de afspraken op papier hebt...

Marco: Vergis je daar niet in. Op het moment dat er niks op papier staat of een huurcontract is niet duidelijk, gaat het voordeel van de twijfel richting huurder. Dus je bent als verhuurder echt in de aap gelogeerd als dat allemaal niet klopt. En dat hebben ze wel ondervangen door eerst te zeggen: nu moet er een schriftelijke vastlegging zijn. En aan de andere kant moet je huurcontract ook kloppen en dan horen er een aantal verplichte punten nu in. En dat ondervangt het wel uiteindelijk.

Annemarie: Nou, komen we bij het meldpunt transparant. Kan me voorstellen dat dat hier aan schuurt, want transparantie...

Marco: Ja, dat is de introductie van het gemeentelijk meldpunt geweest. Voorheen, voordat die wet geïntroduceerd was, was het geen dwingend recht. Mensen konden in bepaalde huursectoren terecht bij de huurcommissie en anders moest je naar de kantonrechter. Nu is er een gemeentelijk meldpunt, dat is verplicht vanuit de wet. De gemeentes hebben die opgetuigd sinds 1 juli 2023 al. En niet alle gemeentes hebben ze nog, terwijl het wel verplicht is. Waar je als huurder, in welke huurklasse je ook zit, terecht kan met een melding over slecht verhuurderschap.

Annemarie: Wat doet de gemeente vervolgens als ze zo'n melding hebben binnengekregen?

Marco: Gemeente is verplicht om vervolgens hoor en wederhoor toe te passen. Dus dat betekent dat ze huurcontract gaan bekijken, ze gaan in gesprek met de verhuurder, ze gaan in gesprek met de huurder om te kijken hoe de feiten liggen. Liggen die feiten in het nadeel van de verhuurder gaan ze proberen bij te sturen. En lukt die bijsturing niet, dan kunnen ze gaan handhaven. Lukt handhaving niet, dan kunnen ze het pand gaan overnemen.

Annemarie: Wat zie je hierin terug in de praktijk of is dat hier nog niet aan de orde?

Marco: Nee, het is zo jong dat wij daar nog weinig voorbeelden van zien. Wat we wel zien, is dat nog niet alle gemeentes het loket op orde hebben.

Annemarie: Ik wou vragen, hoe komt dit? Komt dit omdat het inderdaad nog zo jong is of omdat de gemeentes dat nog niet hebben kunnen invullen?

Marco: Het ligt op meerdere vlakken. Wij hebben gesprekken gehad met gemeentes over of wij kunnen bijdragen aan hun kennis. Sommige gemeentes, als je die belt en vraagt naar de afdeling die gaat over goed verhuurderschap, zetten je een half uur in de wacht en schakelen je meerdere keren door. Uiteindelijk zegt de telefonist: “Ik leg het even neer bij onze afdeling communicatie of onze juridische afdeling.” Grotere gemeentes hebben het wel op orde, met een meldpunt waar je opmerkingen kwijt kunt. In je huurcontract ben je ook verplicht een verwijzing naar dat loket op te nemen. Voldoet je huurcontract daar niet aan, dan is het contract feitelijk niet compleet.

Annemarie: Ik hoor dat jullie zelf ook contact opnemen met gemeentes. Wat kunnen jullie voor hen betekenen?

Marco: Wij kunnen in de basiskennis bijdragen. Gemeentes hebben veel juridische kennis in huis en zijn ondersteund door de VNG, maar het oplossen van een dossier in de praktijk is vaak lastiger. Veel dossiers zijn sneller op te lossen met een informele of slimme aanpak in plaats van de formele juridische weg. Wij hebben die ervaring en weten hoe we een dossier menselijk en feitelijk goed kunnen aanpakken, wat leidt tot snellere oplossingen.

Annemarie: Intimidatie, dat is een term die ik even wil aanstippen. Hoe ziet dat eruit?

Marco: Dit komt vooral voor bij arbeidsmigranten, maar ook bij studenten. Een voorbeeld is het dreigen met afsluiten van gas en licht bij huurachterstand. Dit is verboden, want het zijn basisvoorzieningen en een verhuurder heeft niet het recht om die af te sluiten. We hebben eens een geval gehad waarbij een verhuurder vier appartementen beheerde en de nutsvoorzieningen had afgesloten omdat de huurder niet deed wat hij wilde. Wij hebben gezegd: “Zet de hoofdmeters weer aan, anders krijg je een groot juridisch probleem.” Met de juiste benadering hebben we de situatie kunnen oplossen en rust kunnen brengen.

Annemarie: Maak ik even een zijstapje, want ik hoor jou zeggen dat jullie zelf ook contact opnemen met die gemeentes, met de vraag: "Kunnen wij hierin iets voor jullie betekenen?"

Marco: Ja, jullie hebben natuurlijk die expertise in huis en zitten bovenop deze wet.

Annemarie: Wat zouden jullie voor een gemeente kunnen betekenen dan?

Marco: Dat zit hem allereerst in basiskennis. Die hebben ze grotendeels zelf in huis op basis van juridische kennis, natuurlijk. Zij zijn ook ondersteund door de VNG, Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Maar hoe los je een dossier in de praktijk op?

Annemarie: Nou, ik heb gehoord van jou dat daar dus al heel wat stappen in zitten.

Marco: Ja, en je kan ook een hele hoop stappen vermijden door in de beginfase van dossiers de ervaring toe te passen die wij hebben. Vaak is een dossier makkelijker oplosbaar met een informele of slimme benadering dan met een juridische en ambtelijke manier. Dat is een stuk ervaring die wij wel hebben en hoe we ook dossiers oplossen. Ook dossiers die we van buitenaf krijgen, waarbij een gesprek met de juiste feiten en menselijkheid vaak snel leidt tot een oplossing.

Annemarie: Als dat kan, dan hoeft het hele gemeentelijke apparaat niet in werking te komen.

Marco: Precies. Doe je het aan de voorkant goed, dan blijft het rustig en heb je geen ellende. Dat geldt sowieso bij verhuren.

Annemarie: Dat hoor ik tussen de regels door. Intimidatie, daar wil ik je even aan herinneren.

Marco: Dat zie je vooral gebeuren in de Randstedelijke gebieden rondom arbeidsmigranten. Koppeling van huurcontracten aan arbeidscontracten, maar ook buiten dat spectrum worden huurders geïntimideerd. Denk aan studenten.

Annemarie: Kan je een voorbeeld noemen?

Marco: Ja, bijvoorbeeld: "Als je nu niet de huurverhoging betaalt, dan sluiten we het gas en licht af."

Annemarie: Heeft een verhuurder dat recht?

Marco: Nooit, want het is een basisbehoefte en dat tast ook de... nee, je hebt als inwoner van Nederland niet het recht om te intimideren. En er zijn pandjesbazen die gebruikmaken van dit soort technieken. Wij hadden vorig jaar een klant die bij ons kwam en zei: "Het is totaal uit de hand gelopen. Ik heb vier appartementen en heb het gas, water en licht laten afsluiten omdat de huurder niet deed wat ik wilde." Toen heb ik gezegd: "Wij nemen deze zaak in behandeling en het eerste wat je doet, is naar dat pand gaan en de hoofdmeters weer aanzetten. Anders heb je een groot juridisch probleem." Uiteindelijk hebben we die zaak opgelost met kennis en een menselijke benadering. Er zat aan beide kanten iets scheef, maar het is transparant geworden en er kwam rust.

Annemarie: Mooi. Dat geeft voldoening, toch?

Marco: Absoluut, voor beide kanten.

Annemarie: Geeft u dan ook terug aan de verhuurder: "Was een paar stappen eerder bij ons gekomen"?

Marco: Ja, maar dat vind ik altijd een beetje achteraf praten. Ik vraag vaak: "Waarom heeft u het zelf gedaan?" Meestal is het antwoord: "Ik dacht dat ik het zelf wel kon." Maar dit is echt een vak.

Annemarie: Servicekosten, zeg jij, dat brengen wij eigenlijk altijd al heel helder in beeld.

Marco: Ja.

Annemarie: Toch is het iets wat in deze wet wel expliciet ook genoemd wordt.

Marco: Ja, en terecht. Servicekosten werden vaak misbruikt als een extra inkomstenstroom. Contracten bevatten vaak een kale huur van bijvoorbeeld €800 en daar bovenop €300 aan servicekosten. Servicekosten moeten eigenlijk een voorschot zijn, en aan het eind van het jaar moet je als verhuurder kunnen aantonen wat de daadwerkelijke kosten zijn geweest. Hier werd vroeger vaak misbruik van gemaakt, en dat is nu ingedamd. Voorheen kon je met servicekostenproblemen alleen terecht bij de huurcommissie als je in de sociale huur zat, maar nu kan iedereen dat. Dit is een goede ontwikkeling omdat er veel misbruik werd gemaakt.

Annemarie: Dan komen we op het punt in de wet goed verhuurderschap over onderhoud en storingen. Hoe zouden verhuurders daarmee om moeten gaan? En uiteindelijk, wat levert het de verhuurder op?

Marco: Je moet eerst teruggaan naar waarom dit in de wet goed verhuurderschap is opgenomen. Een belegger moet zorgen dat zijn woning bewoonbaar is en aan een aantal specificaties voldoet. Als dat niet zo is, mag je de woning eigenlijk niet verhuren. Een woning is verhuurbaar als deze voldoet aan het bouwbesluit, het bestemmingsplan en bijvoorbeeld de juiste installaties heeft, zoals elektrische installaties en verwarming. Als je bijvoorbeeld geen verwarming kunt leveren, vervalt de verhuurbaarheid van de woning.

Annemarie: Wanneer is een woning dus niet verhuurbaar?

Marco: Wanneer de woning niet voldoet aan deze basisvereisten. Wij checken dat vooraf: klopt alles? Daar baseer je ook je huurprijs op. Maar tijdens de verhuur kan er natuurlijk een storing of onderhoudsprobleem ontstaan. Ons advies is altijd: zorg voor jaarlijks onderhoud, zoals kozijnen die niet mogen wegrotten. Heb je een storing? Los die binnen de termijn van zes weken op. Laat zien dat je bezig bent met een oplossing en doe moeite. 

Marco: We hebben een 24-uurs storingsdienst die inkomende storingen filtert. Dit betekent dat we beoordelen of een storing wel of niet onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder valt. Soms hoort een storing namelijk bij de huurder, volgens het besluit kleine herstellingen. Dit zijn meestal kleine problemen die weinig geld, tijd en moeite kosten en waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk is. Deze regels zijn volledig wettelijk gespecificeerd.

Annemarie: Dat lost de huurder dan zelf op?

Marco: Ja, dat moet hij zelf oplossen. Wanneer de huurder dat niet doet, komt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder te liggen. Bij een ketelstoring bijvoorbeeld, ligt de verantwoordelijkheid echt bij de verhuurder. Daarvoor moet een onderhoudsplan zijn. Jongere woningen zijn vaak onderhoudsarm, terwijl oudere woningen meer onderhoud nodig hebben, zoals eens in de vijf jaar schilderwerk en jaarlijkse reiniging van rioleringen en het leeghalen van dakgoten. Doe je dat niet, dan kunnen er lekkages ontstaan, met alle gevolgen van dien.

Annemarie: Maar hoe zit het met de hoogte van de dakgoot? Wie is dan verantwoordelijk?

Marco: Als de dakgoot zich op twee meter hoogte bevindt, is het de verantwoordelijkheid van de huurder. Maar als de dakgoot hoger dan tweeënhalve meter is of moeilijk bereikbaar, dan is de verhuurder verantwoordelijk. Goed onderhoud zorgt op de lange termijn voor het behoud van het verhuurobject en verhoogt de waarde van de woning. Het maakt de woning makkelijker te herverhuren en, indien nodig, te verkopen, wat uiteindelijk tot een hogere opbrengst leidt.

Marco: Er zijn helaas verhuurders die hier niet genoeg aandacht aan besteden en uiteindelijk in de problemen komen omdat de woning langzaam achteruitgaat. Wij zeggen altijd: de woning gaat langzaam van de verhuurder af. Als de woning niet meer voldoet aan de wet goed verhuurderschap, het bouwbesluit of de gemeentelijke bestemmingsplannen, dan heeft de verhuurder een probleem.

Annemarie: En dat is nu geborgd in deze wet?

Marco: Ja, dat hebben ze extra geborgd en het is ook meldingswaardig bij de gemeente. De gemeente kan dan onderzoeken of een woning aan de regels voldoet. Vaak hebben wij aan één blik op foto’s of video’s genoeg om te beoordelen waar een probleem ligt en of het bij de huurder of de verhuurder hoort. We leggen dan uit wat er moet gebeuren en helpen vaak door advies te geven, zoals: "Dit kun je beter zo en zo oplossen." Soms sturen we zelfs een foto om te laten zien dat het probleem is opgelost.

Annemarie: Jij hebt al aangegeven waarom de wet goed verhuurderschap destijds is geïntroduceerd. Dit was gebaseerd op de misstanden in de Randstedelijke gebieden, terwijl we hier in Noord-Nederland daar toch wat minder last van hebben. Maar zie je sinds de invoering van de wet al veranderingen, ook hier?

Marco: Ja, we zien een aantal veranderingen. Het aantal te huur staande woningen is drastisch afgenomen. Op landelijk niveau zien we een daling van 37 procent. Dat is veel, terwijl de huurprijzen juist omhoog zijn gegaan. Dit is iets waar de Raad van State al eerder voor heeft gewaarschuwd. Organisaties zoals Pararius, Vastgoed Magazine en zelfs De Nederlandsche Bank hebben gezegd: “Doe het niet.” En nu wordt bewezen dat de wet eigenlijk tegen zichzelf in werkt. De voorspellingen over de uitvoerbaarheid van de wet zijn helaas uitgekomen.

Annemarie: Volgens mij hebben we het al even aangestipt: de screening van verhuurders en huurders. Dat klinkt toch lastig, maar het is wel een belangrijk onderdeel van deze wet, toch?

Marco: Ja, en het is inderdaad een ingewikkeld aspect. Laat ik beginnen met de screening van verhuurders. Wij, als bemiddelaars, zijn verplicht om de verhuurder te screenen. Dit heeft te maken met verscherpt toezicht op vastgoed sinds de aanslagen van 9/11. De financiering van die aanslagen werd deels mogelijk gemaakt door vastgoed. Sindsdien ligt de vastgoedsector onder een vergrootglas, en het is belangrijk om goed te weten aan wie je je woning verhuurt en wie je opdrachtgever is. Wij controleren dit zorgvuldig, omdat een succesvolle verhuring staat of valt bij een betrouwbare verhuurder. Je moet er zeker van zijn dat er geen criminele activiteiten plaatsvinden of dat er geen sprake is van ondermijning.

Annemarie: En hoe zit het dan met de screening van de huurder?

Marco: Naast de verhuurder heb je natuurlijk de huurder. Wij zeggen altijd: je hebt de verhuurder, het pand en de huurder. Dat vormt een mooie driehoek waar wij als bemiddelaar ook deel van uitmaken, met het pand in het midden. Het zoeken naar een huurder is aan strenge regels gebonden en wordt steeds strikter. Het mag niet zo zijn dat er discriminatie plaatsvindt. Je moet aantoonbaar transparant en objectief je huurder selecteren.

Annemarie: Hoe doe je dat dan in de praktijk?

Marco: Dat zou inderdaad een logische vervolgvraag zijn. Als je een woning online zet voor verhuur, kan je een open inschrijving organiseren. Je krijgt dan soms wel 200 aanmeldingen voor een woning. Een objectief selectiecriterium kan bijvoorbeeld zijn hoe snel iemand reageert en hoe compleet de inschrijving is. Vervolgens mag er geen onderscheid worden gemaakt op basis van ras, geloof of uiterlijk.

Annemarie: Dat begrijp ik. Uit onderzoeken bleek echter dat er toch werd gediscrimineerd.

Marco: Klopt. In onderzoeken die vorig jaar zijn uitgevoerd, werd aangetoond dat er gediscrimineerd werd. Mensen met een buitenlandse achternaam kregen vaak te horen dat een woning niet beschikbaar was, terwijl iemand met een Nederlandse achternaam die enkele minuten later belde, wel de kans kreeg om te bezichtigen.

Annemarie: Maar een telefoontje zie ik niet als screening.

Marco: Nee, dat is het ook niet. Maar het is wel een onderdeel van het aanmeldproces. Mensen bellen om te vragen of ze de woning kunnen bezichtigen en zich kandidaat kunnen stellen als huurder. Door aan dit proces een tijdselement toe te voegen en het vast te leggen – vergelijkbaar met hoe verkoopmakelaars biedingen registreren – kan je transparantie creëren.

Marco: We hebben speciale software laten ontwikkelen die dit proces deels automatiseert. Hoewel er altijd handwerk bij komt kijken, kunnen we nu zien wanneer iemand zich heeft aangemeld, hoe die aanmelding verloopt en wat de reden van de aanmelding is. Dit helpt ook om te controleren of de financiële situatie van de huurder past bij de kerngegevens die hij verplicht is aan te leveren.

Annemarie: De wet betaalbare huur, Marco. Ik hoor er veel over.

Marco: Ja, dat klopt. Laten we even een stap terug doen. De wet goed verhuurderschap werd geïntroduceerd op 1 juli 2023 en werd verder aangescherpt op 1 juli 2024. Dit omvatte onder andere details waar we het net over hadden, zoals de servicekosten. Het werd allemaal specifieker en uitgebreider, en er kwam feitelijk ook de wet betaalbare huur bij. Daarnaast is er nog een wet over bepaalde tijd huur of onbepaalde tijd. Laten we beginnen met de wet betaalbare huur.

Annemarie: Prima, leg uit.

Marco: De wet betaalbare huur houdt in dat we vroeger alleen de sociale sector hadden tot een bepaald huurbedrag en alles daarboven viel in de vrije sector. Zat je met je huurwoning boven de grens van de sociale huur, dan kon je de huur onbeperkt verhogen of vaststellen.

Annemarie: Wacht even, je kon de huur onbeperkt verhogen en vaststellen?

Marco: Dat klopt. Laten we even als voorbeeld de grens van 800 euro nemen, die tot voor kort gold. Alles tot 800 euro viel onder de sociale sector, was gereguleerd door de overheid, gebonden aan het puntensysteem en aan regels voor huurverhogingen. De huurcommissie kon daarbij betrokken worden. Maar alles boven die 800 euro was de vrije sector en was vrij van die regels.

Annemarie: Dus als je meer punten had dan de ondergrens, kon je een hoge huur vragen?

Marco: Ja, precies. Je kon bijvoorbeeld 1.700 euro vragen voor een woning als die voldoende punten had. Dit viel niet onder de huurcommissie, en onbeperkte huurverhogingen waren mogelijk.

Annemarie: Maar dat laatste is veranderd, toch?

Marco: Ja, dat hebben ze twee jaar geleden al teruggedraaid. Huurverhogingen in de vrije sector zijn nu gekoppeld aan een index, zoals de loonstijging of het bruto nationaal product (BNP). Met de introductie van de wet middenhuur, oftewel betaalbare huur, hebben ze nu een extra klasse toegevoegd. We hebben nu dus niet alleen sociale huur en de vrije sector, maar ook de middenhuur.

Annemarie: Wat betekent dat voor de middenhuur?

Marco: Dat betekent dat het middenhuursegment nu ook gereguleerd is. Het valt onder het puntensysteem en kan gecontroleerd worden door de huurcommissie. Dit zorgt voor stress, vooral in de Randstedelijke gebieden, omdat veel woningen die voorheen in de vrije sector vielen, nu verplicht opnieuw berekend moeten worden en daardoor in de middenhuur terechtkomen. Dat betekent dat ze nu gereguleerd zijn.

Annemarie: Dus waar je eerder 1.700 euro kon vragen, val je nu terug?

Marco: Ja, precies. Stel dat je voor een eenvoudig appartement in een grote stad normaal gesproken 1.700 euro vroeg. Volgens de nieuwe puntentelling, het woningwaarderingsstelsel (WWS), blijkt die woning nu slechts 1.100 euro waard te zijn. Dat is een verschil van 600 euro per maand.

Annemarie: Welke huurprijzen vallen binnen de middenhuur?

Marco: Ja, ik doe het even uit mijn hoofd. Op dit moment ligt de liberalisatiegrens voor sociale huur op 879 euro en een paar cent. De vrije sector begint pas ergens rond 1.132 euro. Dus alles tussen de 879 en 1.132 euro valt nu onder de middenhuur en is zwaar gereguleerd.

Annemarie: Dus jij zegt dat woningen in de vrije sector, waar de huurprijs al flink kon oplopen tot misschien wel 1.700 euro, nu in de middenhuur kunnen vallen.

Marco: Klopt. Wanneer weet je als verhuurder dat je woning, die nu in de vrije sector valt, wel eens veel minder kan opbrengen? Het antwoord is: huurpuntenberekeningen laten doen. Dat betekent dat je door de woning heen moet gaan en zaken als tegeltjes tellen, de vierkante meters nauwkeurig meten, en controleren hoeveel buitenruimte je hebt. Ook moet je vaststellen of het een monument is of niet.

Uit deze gegevens komt, volgens een bepaalde formule, een aantal huurpunten. Er zijn online programma’s beschikbaar die je hierbij kunnen helpen. Zo kun je zien waar je eventueel tekortkomt, bijvoorbeeld als je geen dubbel glas hebt. Dit hangt ook samen met het energielabel: hoe beter je energielabel, hoe meer bonuspunten je krijgt in de huurprijs. Een slechter energielabel kan juist leiden tot aftrek van punten.

Annemarie: Wat zijn de gevolgen van deze huurpuntenberekeningen?

Marco: Vooral in de grotere steden zie je dat veel woningen die nu in de vrije sector vallen, na 1 juli 2025, als de overgangsregeling afloopt, in de middenhuur terechtkomen. Vanaf dat moment wordt het afdwingbaar. Dan kan een huurder zeggen: “Ik betaal nu 1.700 euro, maar volgens een berekening is mijn woning slechts 1.100 euro waard.” De verhuurder moet dan de huur verlagen, en er staat ook meteen een boete op als dat niet gebeurt.

Annemarie: Dus huurders gaan aan de bel trekken?

Marco: Ja, zeker. Huurders zullen aan de bel trekken. Wij zien in de praktijk dat ook verhuurders bij ons aankloppen met vragen. Dan zeggen we: geen stress, wij hebben al alles gedaan. We doen al twee jaar huurpuntenberekeningen en leveren die mee bij de huurovereenkomst. Vanaf 1 juli dit jaar is het verplicht om deze berekening bij je huurcontract te voegen, net als het energielabel. Als je een herberekening wilt, doen we dat graag. We krijgen aanvragen vanuit Almere, Groningen en andere plaatsen om die berekeningen uit te voeren. Het is een helder en meetbaar proces waarmee je kunt zien of je huurprijs klopt.

Annemarie: Dus het kan ook zijn dat de huurpunten hoger liggen dan de huidige huurprijs?

Marco: Dat kan inderdaad. In dat geval mag je de huurprijs niet zomaar verhogen, zegt de wet.

Annemarie: Zijn er nog meer gevolgen?

Marco: Nee, eigenlijk niet. Als je verhuur goed op orde is, is er weinig om je zorgen over te maken. Dan gaan de wet goed verhuurderschap en de wet betaalbare huur eigenlijk geruisloos aan je voorbij. Wij zien het in onze portfolio niet vaak als een probleem. Het zijn meestal externe aanvragen waar we mee te maken hebben. Mensen die hulp zoeken en vragen: “Ik vraag deze huurprijs, mag dat nog?”

Annemarie: En daarin adviseren jullie?

Marco: Ja, en we hebben daar rekentools voor, als ik het zo mag noemen. Sterker nog, twee jaar geleden hebben we iemand aangenomen op ons kantoor, Durk Rypma, die we intern de 'woningkoning' noemen. Hij weet alles van woningen, zowel technisch als met betrekking tot huurpunten. Hij komt langs om de woning op te meten en geeft een oordeel. Dat oordeel is leidend en klopt altijd. We vergelijken dit met de tool van de huurcommissie en zitten er bijna nooit naast. Dat betekent dat je veilig bent in je verhuur. We hebben ook de bestaande panden in onze portfolio doorgerekend en daar zitten momenteel geen risico’s in.

Annemarie: De wet onbepaalde tijd.

Marco: In het verleden, en dat is nog niet zo lang geleden, was het mogelijk om je woning voor bepaalde tijd te verhuren. Dat betekende dat de wet toestond dat een huurcontract werd afgesloten tussen huurder en verhuurder voor een maximale periode van twee jaar. Die regeling is ergens rond 2008 geïntroduceerd, maar per 1 juli van dit jaar is dat afgeschaft. Er is een nieuwe wet aangenomen die zegt dat dit niet meer mag. Je mag nu niet meer voor bepaalde tijd verhuren; het moet voor onbepaalde tijd zijn.

Annemarie: En waarom is dat veranderd?

Marco: Omdat er misbruik van werd gemaakt. Na die twee jaar werd het huurcontract van huurders opgezegd, wat verplicht was, en moesten ze vertrekken. Vervolgens werd de huurprijs verhoogd en werden er nieuwe huurders gezocht.

Annemarie: Dat was een periode van maximaal twee jaar?

Marco: Ja, maximaal twee jaar. Het kon ook korter, bijvoorbeeld een jaar of negen maanden, maar nooit langer. Het contract was ook niet verlengbaar. Als je het verlengde, werd het automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd en kreeg de huurder huurbescherming. Dit jaar is die wet gewijzigd en is bepaald dat het niet meer mag, maar er zijn uitzonderingen.

Annemarie: Wat voor uitzonderingen?

Marco: Dit is waar het interessant, maar ook ingewikkeld wordt. In het buitenland kijken vastgoedexperts naar ons en vragen zich af: "Wat hebben ze daar in Nederland in hemelsnaam opgetuigd?" Deze wet is complex en je moet bijna afgestudeerd zijn in hogere raketkunde om hem volledig te begrijpen en uit te voeren.

Annemarie: Probeer het toch maar uit te leggen.

Marco: Ik zal het proberen, aan de hand van een aantal uitzonderingen die het nog steeds mogelijk maken om voor bepaalde tijd te verhuren. De wetgever heeft bepaald dat je bijvoorbeeld als verhuurder een contract voor bepaalde tijd mag aanbieden als de huurder een student is. Ook als iemand tijdelijk een woning wil huren omdat hij thuis aan het renoveren is, is een contract voor bepaalde tijd toegestaan. Sociale noodsituaties, zoals scheidingen, vallen hier ook onder.

Als je op een Waddeneiland komt werken, mag je ook voor bepaalde tijd verhuren. Statushouders, oftewel mensen die in een asielzoekerscentrum hebben gezeten, kunnen onder deze regeling vallen. Een andere uitzondering is wanneer je als verhuurder de woning aan een familielid wilt verhuren, bijvoorbeeld aan je dochter. Dan mag dat ook.

Een bijzondere uitzondering is de zogenoemde "tweede kans"-mogelijkheid. Hier wordt het vaag en moeilijk te interpreteren, en hier worstelen wij als bemiddelaars ook mee, net als de verhuurders. Als een huurder ooit problemen heeft veroorzaakt in een huurwoning, zoals overlast, kan hij een beroep doen op deze regeling en zeggen: "Ik wil deze woning voor bepaalde tijd huren om een tweede kans te krijgen."

Annemarie: Dat brengt je als verhuurder wel in een lastig parket.

Marco: Absoluut. Dan moet je als verhuurder gaan interpreteren of dit terecht is. Klopt het wat de huurder zegt? Wil ik een dergelijke huurder in mijn woning? Je komt in een grijs gebied waarin je iets moet kunnen bewijzen en een beslissing moet nemen.

Annemarie: Valt dit onder screening, waar we het eerder over hadden?

Marco: Ja, dit valt onder screening, maar de reden van verhuur was vroeger veel duidelijker en kwam meer vanuit de verhuurder. Nu kan een huurder zelf bij je komen en zeggen: "Ik ben statushouder en wil de woning huren om die reden." Dit noem ik omgekeerde screening.

Er zijn onderdelen zoals de tweede kans-regeling waar wij als bemiddelaars moeite mee hebben. Laatst sprak ik met een jurist en vroeg: "Hoe kan ik dit bewijzen?" Ik zei: "Ik moet bijna in een soort God-modus gaan om te beslissen of iemand wel of niet een tweede kans krijgt." Dat is toch bijna onmogelijk.

Annemarie: Waarom zou een verhuurder dit doen?

Marco: Dat vraag ik me ook af, want uiteindelijk beslist de verhuurder. Wij kunnen alleen maar goed voorlichten op basis van de wetgeving en beoordelen of het uitvoerbaar is. Zoals die jurist mooi zei: "Kun je het uiteindelijk op de juiste wijze verklaren en onderbouwen bij de rechter, mocht het zover komen?" Dat maakt het bijna niet toepasbaar.

Annemarie: We hebben nu die wet onbepaalde tijd. Maar wat als je als verhuurder denkt: ik wil mijn woning op termijn verkopen?

Marco: Bedoel je dan met of zonder huurder erin? Want dat is de essentie op dit moment.

Annemarie: Dan bedoel ik met huurder erin.

Marco: Dat is een goede vraag. Laten we beginnen met de situatie waarin de huurder in de woning blijft. Je kunt de woning inderdaad verkopen met een huurder erin, want koop breekt geen huur. Dat betekent dat de huurder rechten heeft en in de woning mag blijven wonen. Als ik mijn woning aan jou verkoop, blijft de huurder erin zitten. Dat is wettelijk zo geregeld.

Annemarie: Maar dat betekent ook dat de woning minder waard is, toch?

Marco: Ja, precies. De woning is minder waard omdat er een huurder in zit. Stel dat je naar de bank gaat en zegt dat je een woning wilt kopen waar een huurder in zit, dan zegt de bank dat de woning 30% minder waard is.

Annemarie: Wat als je de woning als verhuurder zonder huurder erin wilt verkopen?

Marco: Dan heb je een aantal mogelijkheden. Je kunt wachten tot de huurder zelf de huur opzegt en vertrekt. In dat geval heb je een lege woning die je bijvoorbeeld op Funda kunt zetten en de marktprijs voor kunt vragen. Een andere optie is om de huurder te vragen om vrijwillig te vertrekken. Dan moet je wel rekening houden met verhuiskosten en zorgen dat je een nieuwe woonruimte voor hem vindt. De huurder mag geen nadelige gevolgen ondervinden van jouw beslissing om te verkopen.

Annemarie: Kan dit ook een rol zijn waarin jullie kunnen ondersteunen?

Marco: Ja, we hebben inmiddels al enkele gevallen opgelost waarin een verhuurder aangaf dat hij van de woning af wilde vanwege teruglopend rendement door de nieuwe regelgeving. We hebben toen geholpen om de huurder op een correcte manier te verplaatsen, met de juiste ondersteuning en in overleg. Op die manier komt de woning leeg en vindt de huurder een vergelijkbare, goede woonruimte. Dit soort situaties los je alleen op met goede communicatie en overeenstemming.

Annemarie: En wat als ik de woning voor een korte tijd wil blijven verhuren? Hoe ga ik daarmee om, gezien de wet onbepaalde tijd?

Marco: Die wet biedt nog wel mogelijkheden. Je kunt ervoor kiezen om de woning alsnog voor onbepaalde tijd te verhuren, maar je moet dan wel zeker weten dat je return on investment voldoende is. Dit betekent dat je de huurpunten goed moet berekenen, de waarde van het pand moet kennen en moet weten of er een financiering op zit. Het is eigenlijk een rekensom die je moet maken.

Annemarie: Dat klinkt als een complex proces.

Marco: Ja, maar het is uit te rekenen. Het verhaal van Box 3 komt hier ook bij kijken. Besluit je uiteindelijk toch niet te verkopen, maar wil je de woning blijven verhuren, dan is het belangrijk om de juiste doelgroep te zoeken. In sommige gevallen kun je gebruikmaken van de uitzonderingen die in de wet zijn opgenomen.

Annemarie: Juist, dan kom je uit bij de uitzonderingen.

Annemarie: Genoeg, Marco, over de wetgeving. Laten we verdergaan met het fiscale aspect.

Marco: Oh ja, dat moeten we zeker bespreken. In alle nieuwe maatregelen en wetten heeft de overheid ook besloten om het hele Box 3-verhaal aan te pakken.

Annemarie: Het Box 3-verhaal?

Marco: Ja, kort samengevat loopt er op dit moment een zaak bij de Belastingdienst in hoger beroep die gaat over hoe het rendement op vastgoed wordt toegepast en hoeveel belasting je daarover betaalt. Er is een discussie en zelfs een gevecht gaande over het fictieve rendement dat de Belastingdienst hanteert en het werkelijke rendement dat je maakt. Er wordt gesproken over het aanpassen van de wetgeving, maar dat zal waarschijnlijk pas in 2028 gebeuren. Toch speelt dit nu al een rol in de belastingaangiftes en zorgt het voor extra onzekerheid bovenop alle andere maatregelen, zoals de wet goed verhuurderschap, middenhuur en de wet onbepaalde tijd. Dit alles gecombineerd met de rentestijgingen maakt de situatie nog ingewikkelder.

Annemarie: En dat heeft ook te maken met de overdragsbelasting, toch?

Marco: Klopt. De overdragsbelasting is in een paar jaar tijd gestegen van 2% naar 10,4%. Er zijn plannen om dit terug te brengen naar 8%, maar dat is nog onzeker. Dit hele pakket van maatregelen en belastingen zorgt voor veel onrust onder beleggers.

Annemarie: Kan je daar iets specifieker over zijn? Dit klinkt als een hele opsomming van punten die inderdaad onrust kunnen veroorzaken, maar het roept ook vragen op. Kun je een concreet voorbeeld geven?

Marco: Welke vragen heb je precies?

Annemarie: Mijn eerste vraag is over het begrip “fictief rendement”.

Marco: Ah, ja. Fictief rendement is hoe de Belastingdienst denkt dat je winst zou moeten worden belast. Ze hebben daar een getal voor vastgesteld, bijvoorbeeld 6,17%, dat zij als het gemiddelde rendement beschouwen dat je maakt op je verhuurde pand. Dit percentage gebruiken ze voor de berekening van je belasting, en dat is wettelijk vastgelegd.

Annemarie: Dus dat is het percentage waar ze vanuit gaan, ongeacht je werkelijke situatie?

Marco: Ja, precies. Dit is ontstaan vanuit de manier waarop ze ook met aandelentransacties omgingen. Ze berekenden dat je gemiddeld 6,17% rendement maakt, maar dat percentage is nergens op gebaseerd. Elk pand is anders, elke situatie is anders en elke financiering is anders. Sommigen financieren met eigen geld, terwijl anderen dat met geleend geld doen. Dit zorgt ervoor dat het werkelijke rendement per geval enorm kan verschillen.

Annemarie: En hoe reageert de Belastingdienst daarop?

Marco: De Belastingdienst heeft het veilig voor zichzelf omgedraaid en gezegd dat je niet meer hoeft te bewijzen hoeveel winst je maakt; ze gebruiken gewoon dat vaste percentage. In het verleden deden ze dit ook al bij aandelen, maar daar zijn ze hard op teruggefloten door de Raad van State en de Hoge Raad. Nu gebeurt hetzelfde met het rendement op beleggingspanden. Dit betekent dat de hele belastingmethodiek opnieuw moet worden aangepakt. Maar omdat de systemen het op dit moment niet aankunnen, zal dit pas in 2027 of 2028 gebeuren. Ondertussen zitten beleggers met die onzekerheid.

Annemarie: Dat is een lastig vooruitzicht.

Marco: Ja, zeker. Het derde en laatste aspect betreft het rendement.

Annemarie: Marco, dit is een hele opsomming waarvan ik denk dat het ook een gevoel van onrust met zich meebrengt. Wat betekent dit concreet voor de verhuurders?

Marco: Ja, daarvoor moeten we eigenlijk onderscheid maken tussen twee typen verhuurders. Allereerst de verhuurder die nieuw op de markt komt en denkt: "Het is toch een goed idee om te gaan verhuren." Voor hen is het eigenlijk vrij simpel en zoals ik eerder al zei: doe het goed vanaf het begin. Zorg dat al je cijfers en berekeningen kloppen. Dan kun je de juiste beslissingen nemen en blijft verhuren nog steeds interessant. Het is niet meer zo winstgevend als vroeger, toen de rendementen wel 10% waren en de bomen de hemel in groeiden. Maar als je kijkt naar een reëel rendement en dat vergelijkt met wat je op andere investeringen zou krijgen, dan is het nog steeds een goede investering.

Annemarie: Wat betekent dit voor verhuurders die al een verhuurobject hebben?

Marco: Voor hen betekent dit dat ze hun situatie moeten herberekenen en zich goed moeten laten voorlichten om te bepalen of het nog de moeite waard is om door te gaan. Soms kan dit betekenen dat je tot de conclusie komt dat het met de nieuwe wetgeving en fiscale maatregelen niet meer interessant is. Dan moet je kijken hoe lang het huurcontract nog loopt en of je de case kunt omdraaien door bijvoorbeeld de woning te verbeteren, vaak door renovatie en verduurzaming. Op die manier kun je je rendement verbeteren, maar je moet wel de juiste stappen nemen.

Annemarie: Kan het ook zo zijn dat deze maatregelen in je voordeel werken?

Marco: Ja, zeker. Zoals ik net zei, als je gaat verduurzamen en renoveren, dan laat de wet toe dat je de huur mag verhogen.

Annemarie: Dus de wet komt de verhuurder in dat geval ten goede en beloont hem daarvoor?

Marco: Ja, dat is een van de positieve kanten van de wet. Er zit een stimulans in om woningen te verduurzamen en te verbeteren, en dat is goed.

Annemarie: Dit is inderdaad een interessant aspect dat we nog niet besproken hebben. Het kan dus voordelen hebben voor verhuurders als zij de regels goed naleven.

Marco: Absoluut, maar dan moet je het wel goed aanpakken. Je moet niet meer gaan voor het snelle geld, maar goed nadenken, de wet goed interpreteren en de juiste beslissingen nemen.

Annemarie: Wat is dan het langetermijnrendement?

Marco: Dat hangt af van waar je naar kijkt. Onze ideale klant is iemand die zegt: "Ik heb nu geld en over tien jaar wil ik het weer kunnen gebruiken." Voor de lange termijn is alles stabieler. Rentes worden stabieler en woningwaardes stijgen doorgaans. Als je kijkt naar de laatste dertig jaar, zie je altijd een stijgende trend. Dat geldt voor de waardestijging van je woning, maar ook voor het maandelijkse rendement. Om dit te bereiken, moet je zaken als een huurpuntenberekening op orde hebben en je woning goed onderhouden. Doe je beide goed, dan heb je een goed maandelijks rendement, binnen de wetgeving en fiscale mogelijkheden. Over tien jaar is de woning ook meer waard, en dat is de ideale situatie.

Annemarie: Dat klinkt alsof het hard werken is om dat vanuit een bestaande situatie te bereiken.

Marco: Dat klopt, het is hard werken. Maar vanuit een nieuwe situatie is het makkelijker te beïnvloeden als je het vanaf het begin goed doet.

Annemarie: En dan wordt het beloond, hoor ik je zeggen.

Marco: Ja, dan wordt het beloond. Dat is ook het goede van de wet. We merken nu ook, vooral het afgelopen jaar, dat steeds meer woningeigenaren om hulp vragen met de vraag: "Hoe zorg ik ervoor dat mijn woning blijft renderen binnen de wettelijke mogelijkheden?"

Annemarie: En hoe helpen jullie hen daarbij?

Marco: We hebben een aantal vaste stappen. We kijken niet alleen naar de woning, maar ook naar de financiering en adviseren over de juiste aanpak. We hadden het eerder over onze collega die we hebben aangenomen. Hij weet precies welk type glas nodig is om een woning voldoende punten te geven. Elk extra huurpunt levert namelijk zo’n 7 tot 9 euro op, en dat kan snel oplopen. Het kan afhangen van simpele ingrepen zoals het aantal tegeltjes dat je hebt of hoe ruimtes zijn ingedeeld. Vaak zit de verbetering in verduurzaming en het verhogen van de luxe.

Annemarie: Hoe zie jij de toekomst van de huurmarkt?

Marco: Ik zie de toekomst positief in. Het hangt er maar net vanaf hoe je aan je verhuurproject begint en hoe je het herstelt als belegger. Zoals ik eerder zei: doe het goed en het komt goed. De wettelijke en fiscale kaders zijn veranderd, maar als je meegaat met de veranderingen en de voordelen eruit haalt, kan het goed uitpakken. Het grootste deel van wat is afgesproken, is uiteindelijk goed voor de huurmarkt. Het kan nog beter worden als het kabinet ingrijpt waar dat nodig is. De daling van het aantal huurwoningen en de stijging van de huurprijzen door de hoge rente zijn momenteel zorgelijk. Maar als je naar het langere perspectief kijkt, zie je dat de historie uitwijst dat mensen wennen aan de veranderingen en dat het goede uiteindelijk naar boven komt.

Annemarie: Wat is op dit moment je belangrijkste advies?

Marco: Dat is eigenlijk heel simpel: doe het goed en het is niet eng. Dat is waar ik mee wil afsluiten. Doe het goed, en het is niet eng.

Annemarie: Dank je wel, Marco, voor jouw verhelderende uitleg over de wet, het rendement en de fiscale situatie. Dank ook aan Uitgerust voor Zaken dat wij op deze prachtige locatie deze podcast mochten opnemen. Graag tot de volgende keer.