Als verhuurder van een woning is het bepalen van de huurprijs een belangrijk aspect van het verhuren. Een goede en marktconforme huurprijs zorgt ervoor dat uw woning aantrekkelijk is voor huurders en dat u als verhuurder een redelijke vergoeding ontvangt. In dit artikel geven we u als verhuurder een praktische handleiding om de huurprijs van uw woning vast te stellen zodat uw woning niet onnodig lang leeg staat of te weinig opbrengt.
De eerste stap bij het vaststellen van de huurprijs is het uitvoeren van een marktanalyse. Dit houdt in dat u onderzoekt wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt of omgeving gemiddeld kosten. Dit geeft u een goed inzicht in de marktwaarde van uw woning en helpt u om een realistische huurprijs vast te stellen.
Een partij als Fryslân Homes verhuurt flink wat woningen in de provincie, en is exact op de hoogte wat een goede huurprijs zou zijn voor uw specifieke situatie. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de voorzieningen van de verhuurwoning, het aantal vierkante meters woonoppervlakte, aantal slaapkamers, de ligging, etc.
De kwaliteit en staat van onderhoud van uw woning spelen ook een belangrijke rol bij het vaststellen van de huurprijs. Een woning die goed onderhouden is en voorzien is van moderne voorzieningen kan een hogere huurprijs rechtvaardigen. Aan de andere kant kan een woning die in slechte staat verkeert, een lagere huurprijs vereisen. Het is dus belangrijk om de staat van de woning te beoordelen en hierbij de huurprijs in overweging te nemen.
Om te controleren of de huurprijs van uw woning marktconform is, kunt u een huurprijscheck uitvoeren. Hiermee kunt u controleren of de huurprijs van uw woning binnen de wettelijke normen valt en of deze vergelijkbaar is met de huurprijzen van andere vergelijkbare woningen in dezelfde buurt of omgeving. Het is even flink wat invulwerk, maar als u dit precies doet, ziet u direct hoeveel de maximale huur is die u kunt vragen (voor een sociale woning). Een professionele partij die het verhuren voor u regelt, voert de huurprijscheck voor u uit en neemt dan ook nog zaken mee die niet standaard in de huurprijscheck naar voren komen.
Een belangrijk onderdeel van de marktanalyse is het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het huurpuntensysteem. Dit is een methode die de overheid hanteert om de maximale huurprijs van een woning te bepalen. Het WWS is gebaseerd op het aantal punten dat een woning scoort op diverse aspecten, zoals oppervlakte, isolatie en voorzieningen. Het aantal punten dat een woning scoort, bepaalt de maximale huurprijs die u als verhuurder mag vragen. Het WWS is dus een belangrijk instrument om de huurprijs vast te stellen en zorgt voor een zekere mate van objectiviteit bij het bepalen van de huurprijs.
Uit het woning waarderingsstelsel blijkt ook of u een sociale huurwoning heeft, of een woning in de vrije sector. Heeft uw huurwoning 145 punten of minder, dan heeft u een sociale huurwoning. Huurprijzen zijn in dat geval gereguleerd, wat betekent dat er een maximale huurprijs geldt afhankelijk van het puntenaantal. De maximale huur in 2023 voor een sociale woning is € 808,06. Dit is de zogenoemde liberalisatiegrens.
Een sociale huurwoning wordt doorgaans door een woningcorporatie of woningbouwvereniging aangeboden, maar een particuliere verhuurwoning kan ook in de sociale huur vallen. Omdat dit vaak wat minder lucratief is, de huurprijs is immers gereguleerd, komt het niet zo vaak voor.
Op dit moment (maart 2023) is er een wetsvoorstel Goed Verhuurderschap in de maak, waarbij naast sociale huur en vrije sector, een klasse wordt toegevoegd: middenhuur. Het voorstel is dat de puntengrens op 187 punten komt te liggen. Heeft uw woning tussen 146 en 187 punten, dan valt uw huurwoning in de middenhuur. Ook deze huurprijzen zullen dan meer gereguleerd worden. Naar alle waarschijnlijkheid gaat deze wet op 1 januari 2024 in, maar de precieze details zijn nog niet bekend.
Heeft uw woning meer dan 187 punten, dan is uw verhuurwoning nog steeds een vrijesectorwoning, en mag u zelf de huurprijs bepalen. Natuurlijk moet deze nog wel marktconform zijn, wil u een aantrekkelijk blijven voor huurders.
Als verhuurder heeft u het recht om de huurprijs aan te passen. Dit kan bijvoorbeeld na een verbouwing of als de marktomstandigheden veranderen. Hierbij is het wel belangrijk dat u rekening houdt met de maximale huurprijs die is vastgesteld door het huurpuntensysteem en de regels van de Huurcommissie. Dit is alleen van belang als u een sociale verhuurwoning heeft.
Heeft u een verhuurwoning in de vrije sector, ook dan bent u gebonden aan een maximale jaarlijkse verhoging. Voor 2023 is dat maximaal 4,1%. Heeft u de woning verbeterd, dan mag u de huur verder verhogen. Deze staan namelijk los van de jaarlijkse huurverhoging.
Het vaststellen van de huurprijs is afhankelijk van flink wat factoren. Daarom is het goed hierbij hulp te vragen, om zeker te zijn dat u met de laatste kennis van wet- en regelgeving werkt, maar ook precies weet wat in uw regio de marktprijs is. Het rendabel zijn van een verhuurwoning is in belangrijke mate afhankelijk van het vaststellen van de juiste huur.
Het inschakelen van een betrouwbare expert met marktkennis van uw regio is de beste bescherming van uw investering. Zij hebben de juridische kennis, en weten de weg in de regio.
