Bij het verhuren van een woning hebben zowel de verhuurder als de huurder rechten en plichten. Als startende verhuurder moet u aan zoveel dingen tegelijk denken. Daarom hebben we hier voor u op een rijtje hebben gezet wat uw verantwoordelijkheden zijn.

Een huurder wil een veilig, schoon en bewoonbaar huis. Dat is ook het recht van een huurder. In Nederland zijn er daarom wettelijke verantwoordelijkheden voor de verhuurder vastgelegd en is de relatie tussen huurder en verhuurder vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Hierin staan de rechten en plichten van beide partijen beschreven, zodat er duidelijkheid is over wie wat moet doen.

Een verhuurder wil graag een prettige relatie met zijn huurder, en het serieus nemen van de verantwoordelijkheden als verhuurder dragen daar aan bij. Het is de hoeksteen van Goed Verhuurderschap.

Verantwoordelijkheden van de verhuurder

Onderhoud van het gehuurde

Als verhuurder bent u verplicht om een pand te verhuren dat voldoet aan alle vastgelegde woonfuncties. Maar ook om het in bewoonbare staat te houden en te zorgen voor het nodige onderhoud. Dit betekent dat u als verhuurder verantwoordelijk bent voor het oplossen van problemen en gebreken die niet door toedoen van de huurder zijn ontstaan en die de woonfunctie en/of het woongenot aantasten. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld lekkages, problemen met de cv-ketel of het vervangen van kapotte ruiten.

Naast het verhelpen van gebreken is het ook belangrijk om regelmatig en preventief onderhoud te plegen. Dit houdt in dat u de cv-ketel eens per 2 jaar laat onderhouden, de dakgoten checkt op doorlekken, of de gevel van het pand laat reinigen. Door regelmatig onderhoud uit te voeren, voorkomt u dat er grotere problemen ontstaan en zorgt u ervoor dat het pand in goede en dus bewoonbare staat blijft.

Als verhuurder is het ook uw verantwoordelijkheid om de huurder op de hoogte te stellen van eventuele gebreken of onderhoudswerkzaamheden. Bijvoorbeeld door de huurder een brief of e-mail te sturen waarin u aangeeft wat er gaat gebeuren en wanneer dit plaatsvindt. Op deze manier voorkomt u dat de huurder voor verrassingen komt te staan.

Het niet nakomen van de verplichting tot onderhoud en verlies van de woonfunctie en woongenot zorgt voor geschillen met de huurder en uiteindelijk zelfs tot inbeheername van het pand door de gemeente vanwege wanverhuring. Het is daarom belangrijk om als verhuurder de verantwoordelijkheden met betrekking tot onderhoud en storingen van het gehuurde serieus te nemen en hier adequaat op te reageren.

Reparatie van gebreken

Als verhuurder heeft u de wettelijke verplichting om gebreken aan het gehuurde te repareren. Hieronder vallen onder andere gebreken aan de leidingen, de elektriciteit, het dak, de muren, de ramen en deuren. Allemaal onderdelen die vallen onder de woonfunctie en de bewoonbaarheid. Wanneer de huurder een daadwerkelijk gebrek aan het gehuurde constateert, is het belangrijk dat u als verhuurder deze melding serieus neemt en zorg draagt voor de nodige reparatie.

Om ervoor te zorgen dat de huurder eventuele gebreken aan het gehuurde bij u kan melden, is het belangrijk om goede communicatie met de huurder te hebben. Zo kunt u bijvoorbeeld duidelijke afspraken maken over hoe en wanneer gebreken gemeld kunnen worden en hoe u hierop zult reageren. Door correct te reageren op gebreken, voorkomt u verdere schade aan het gehuurde en minimaliseert u de overlast voor de huurder.

Moet er een reparatie plaatsvinden? Dan is het belangrijk om de huurder op de hoogte te stellen van de reparatie en wanneer deze zal plaatsvinden. Zo kan de huurder hier rekening mee houden en bijvoorbeeld zorgen dat hij of zij thuis is op dat moment. Of dat er een afspraak is over het verkrijgen van toegang tot de woning om de reparatie uit te voeren.

Het is verstandig om als verhuurder een administratie bij te houden van alle reparaties die u uitvoert aan het gehuurde. Zo kunt u bijhouden welke gebreken er zijn opgelost en wanneer dit is gebeurd. Dit komt van pas bij eventuele geschillen met de huurder of bij de Huurcommissie.

Voorkomen van overlast voor de huurder en omwonenden

Als verhuurder heeft u niet alleen verplichtingen ten opzichte van de verhuurwoning, maar ook ten opzichte van de omgeving waarin het pand zich bevindt. Het verhuren van de woning mag geen overlast veroorzaken voor de huurder en de omwonenden.

Voorbeelden van overlast zijn geluidsoverlast, stankoverlast of het veroorzaken van rommel. Als verhuurder is het uw taak om ervoor te zorgen dat het pand en de huurders zich aan de geldende wet- en regelgeving houden. Zo is het bijvoorbeeld niet toegestaan om buiten bepaalde uren lawaai te maken of om afval op straat te dumpen.

Om overlast te voorkomen, is een goed contact met de huurder essentieel. Zo kunt u bijvoorbeeld afspraken maken over tot hoe laat de huurder mag klussen of hoe vaak de vuilnisbak buiten gezet mag worden. Door duidelijke afspraken te maken, worden irritaties en geschillen voorkomen.

Is er toch sprake van overlast, reageer dan als verhuurder snel. Ga in gesprek met de huurder en leg uit wat de klachten van de omgeving zijn en hoe deze kunnen worden opgelost. U kunt ook overwegen om een bemiddelaar in te schakelen om het gesprek tussen de huurder en de omwonenden mogelijk te maken.

Toestaan van woningverbeteringen door de huurder

Zoals eerder aangegeven, heeft u als verhuurder de verantwoordelijkheid om het gehuurde in goede staat te houden en te zorgen voor noodzakelijk onderhoud en reparaties. Echter, huurders hebben soms behoefte aan meer comfort. Ze willen bijvoorbeeld hun woning personaliseren, verbeteren of aanpassen aan hun specifieke wensen. In dat geval kan de huurder bij u aankloppen met het verzoek om woningverbeteringen aan te brengen.

Als verhuurder bent u in beginsel niet verplicht om woningverbeteringen toe te staan. Maar het is vaak in uw belang om welwillend te staan tegenover dergelijke verzoeken. Huurders die hun woning naar hun eigen wensen kunnen inrichten en verbeteren, zijn doorgaans tevredener en blijven langer in het pand wonen. Bovendien kan het verbeteren van de woning de waarde ervan verhogen.

Als de huurder een verzoek tot woningverbetering indient, is het belangrijk om dit verzoek serieus te nemen en binnen een redelijke termijn te reageren. De huurder moet immers weten waar hij of zij aan toe is. Het is aan te raden om hierover duidelijke afspraken te maken met de huurder, bijvoorbeeld over wie verantwoordelijk is voor de kosten en het onderhoud van de woningverbetering. En of de verbetering blijft bestaan als de huurder ooit vertrekt.

U kunt als verhuurder ook bepaalde eisen stellen aan de woningverbetering. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat u wilt dat de huurder een vergunning aanvraagt voor de verbetering, dat de huurder bepaalde materialen gebruikt, of dat de huurder het pand bij beëindiging van de huurperiode in de oorspronkelijke staat terugbrengt. Het is belangrijk om deze afspraken vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst, om onduidelijkheden te voorkomen.

Beschikbaar stellen van informatie over de woning en de huurprijs

Als verhuurder heeft u de verplichting om de huurder transparante en heldere informatie te verstrekken over de woning en de huurprijs. Zo krijgt de huurder een goed beeld van de woning en de huurprijs.

Wat betreft informatie over de woning, moet u als verhuurder de huurder informeren over de oppervlakte van de woning, het aantal kamers en de staat van onderhoud. Ook informatie over de voorzieningen in de woning, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van een cv-ketel, een balkon of een lift horen hierbij.

Daarnaast moet u als verhuurder de huurder informeren over de huurprijs en de eventuele servicekosten. De huurprijs moet in overeenstemming zijn met de huurprijs die gebruikelijk is voor vergelijkbare woningen in de omgeving, en in overeenstemming met het puntenstelsel als het gaat om woningen die vallen binnen de sociale huurgrens. Als de huurprijs te hoog is, kan de huurder eventueel bezwaar maken bij de Huurcommissie.

Woongenot

U mag als verhuurder geen overlast mag veroorzaken die het woongenot van de huurder aantast. Denk hierbij aan geluidsoverlast door (onaangekondigde) werkzaamheden in het pand of overlast door omwonenden die niet tot het pand behoren.

Als verhuurder heeft u echter wel de mogelijkheid om bijvoorbeeld renovatiewerkzaamheden uit te voeren die de woonfunctie van het gehuurde kunnen verbeteren. In dat geval moet u wel de huurder tijdig en duidelijk te informeren over de werkzaamheden en de mogelijke gevolgen daarvan.

Onder woongenot valt bijvoorbeeld ook wat voor een keuken of sanitair de woning heeft. 

Woonfunctie mag niet worden aangetast

Als verhuurder heeft u de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de woonfunctie van het gehuurde niet wordt aangetast. Dit betekent dat de huurder het recht heeft om het gehuurde te gebruiken als woning en dat u als verhuurder dit gebruik niet mag verhinderen of in stand moet houden.

Voor een woning een woonfunctie heeft moeten aantal zaken op orde zijn. Zo moet het huis stabiele muren hebben, er moet een CV-ketel of andere manier van verwarmen en warm water aanwezig zijn, een toilet en een keuken. De bedrading moet aan de NEN eisen voldoen, en het dak moet in een goede staat zijn.

Het is verstandig, voor u de eerste huurders aantrekt, om een bouwtechnische keuring te laten doen. Ze bent u zeker dat de woning aan alle eisen voldoet.

Geschillen met de verhuurder

De Huurcommissie: wat is het en hoe kan deze worden ingeschakeld

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurder en verhuurder kan oplossen. De commissie bestaat uit deskundigen op het gebied van huurrecht en is erop gericht om geschillen op een snelle en laagdrempelige manier op te lossen. De Huurcommissie kan alleen worden ingeschakeld voor woningen die vallen binnen de sociale huurgrens. Woningen in de zogenoemde vrije sector zijn uitgesloten van behandeling via de Huurcommissie.

Een huurder kan de Huurcommissie inschakelen bij een geschil met de verhuurder over bijvoorbeeld de huurprijs, het onderhoud van de woning of de servicekosten. Ook als de huurder van mening is dat de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan hij de Huurcommissie inschakelen.

Om de Huurcommissie in te schakelen, moet de huurder een verzoekschrift indienen. Hierin horen ze duidelijk aan te geven waarover het geschil gaat en wat uw eisen zijn. Na ontvangst van het verzoekschrift stelt de Huurcommissie een onderzoek in en houden eventueel een zitting over het verzoekschrift. Tijdens deze zitting kunnen zowel de huurder als de verhuurder hun standpunten toelichten.

De Huurcommissie mag verschillende beslissingen nemen, afhankelijk van de aard van het geschil. Zo kan de commissie bijvoorbeeld de huurprijs vaststellen, een oordeel geven over het onderhoud van de woning of beslissen over de servicekosten.

Het inschakelen van de Huurcommissie helpt om geschillen tussen huurder en verhuurder op te lossen op een snelle en professionele manier. Het is wel verstandig eerst te proberen het onderling op te lossen, voordat de Huurcommissie ingeschakeld wordt. 

Inbeheername gemeente bij wanverhuring: wat houdt dit in en wanneer kan dit gebeuren

We hebben al uitvoerig gesproken over de verantwoordelijkheden van de verhuurder om ervoor te zorgen dat het pand in goede staat verkeert en aan de wettelijke eisen voldoet. Ook in relatie tot de huurprijs. Als de verhuurder hierin tekortschiet en er is sprake van wanverhuring, kan de gemeente besluiten om het pand uiteindelijk in beheer te nemen.

Inbeheername door de gemeente betekent dat de gemeente tijdelijk verantwoordelijk wordt voor het pand. De gemeente kan het pand dan bijvoorbeeld laten renoveren of herstellen, zodat het voldoet aan de wettelijke eisen en weer bewoonbaar is. Ook kan de gemeente ervoor zorgen dat de huurders van de woning tijdelijk ergens anders worden ondergebracht.

Een gemeente kan besluiten tot inbeheername bij wanverhuring als er sprake is van een ernstige situatie waarbij het verhuurhuis niet meer veilig of bewoonbaar is. Bijvoorbeeld bij ernstige lekkages, brandgevaar, asbestproblemen of schimmelvorming. Ook als er sprake is van criminele activiteiten of ernstige overlast voor omwonenden kan de gemeente besluiten tot inbeheername over te gaan.

Inbeheername door de gemeente is een ingrijpende maatregel die alleen in uitzonderlijke gevallen wordt toegepast. Meestal nadat ook dwangsommen zijn ingesteld en gevorderd. U moet het als verhuurder wel erg bont maken, wil de gemeente hiertoe overgaan.

Uitbesteden

Het zijn wellicht allemaal open deuren, maar de verantwoordelijkheden van de verhuurder zijn voornamelijk transparantie in informatie, onderhoud, reparaties en goede communicatie met de huurder. Toch is het niet altijd duidelijk voor een startende verhuurder wat de exacte plichten zijn. Een bemiddelende partij is daarom voor veel verhuurders een prettig klankbord. 

Fryslân Homes biedt dit klankbord, en nog veel meer, met de services Verhuur & Beheer. De juiste informatie, het onderhoud, de reparaties en de communicatie met de huurder worden u hiermee uit handen genomen, zodat u onbezorgd kunt genieten van uw vrije tijd. Terwijl u zeker weet dat uw huurders en uw pand in betrouwbare handen zijn.

Wij houden u op de hoogte van uw verantwoordelijkheden, en voeren ze ook voor u uit. Wanneer het tot een onverhoopt toch tot een geschil komt, is bij ons alle expertise aanwezig om die snel op te lossen. Zo blijven beide partijen tevreden: de huurder en u als verhuurder.