Voorkomen is beter dan genezen

Een huurder die zijn huur niet betaalt, kan u behoorlijk wat hoofdpijn bezorgen. Een keer uitstel verlenen lijkt zo simpel, maar het brengt allerlei problemen met zich mee, als dit niet goed is vastgelegd.

Ten eerste is een huurachterstand slecht voor uw cashflow. Wanneer huurders niet op tijd betalen, heeft u het geld dat u nodig heeft om de woning goed te onderhouden en eventuele leningen terug te betalen niet. Hierdoor kunt u als verhuurder zelf in financiële problemen komen.

Een tweede probleem is dat het vaak leidt tot conflicten met uw huurders. U kunt ze dwingen de achterstallige huur te betalen, of zelfs over gaan tot een ontruiming, maar de relatie met uw huurder wordt daar niet beter van. Als ze het niet eens zijn met de ontruiming, kan het zelfs tot een juridisch conflict komen.

Een ander bijkomend probleem bij een huurachterstand, is dat uw huurders hoogstwaarschijnlijk ook niet in staat zijn de woning netjes te onderhouden en kleine reparaties te doen. Huurders in financiële problemen hebben wel wat anders aan hun hoofd. Daardoor gaat de staat van uw verhuurpand achteruit, en daarmee ook de huurprijs die u kunt vragen. Ook het opnieuw verhuren van de woning wordt lastiger.

En als laatste is het voorkomen van oplopende huurachterstand belangrijk om uw reputatie als verhuurder te behouden en te verbeteren. Staat u bekend als een verhuurder die niet zo goed omgaat met een achterstand, dan gaat een volgende huurder liever met een meer respectabele verhuurder in zee.

Het lijkt zo’n droge opsomming, maar wel één waar veel verhuurders vroeg of laat mee te maken krijgt. Zeker in financieel lastige tijden, met hoge energierekeningen en dure boodschappen, wordt het voor huurders steeds moeilijker op tijd hun huur te betalen.

Zo kregen we laatst in paniek een telefoontje van een verhuurder - laten we hem Bert noemen - die zelf een huurder had geplaatst in zijn woning. De huurder had al een aantal maanden de huur niet betaald, en Bert zat met zijn handen in het haar. Hij was ten einde raad, en boze telefoontjes over en weer hadden het probleem alleen maar erger gemaakt. Ondertussen moest hij wél de maandelijkse hypotheek op het pand betalen……

Het was gemakkelijk om te zeggen “had u nu maar gekozen voor Verhuur & Beheer van Fryslân Homes”, dan hadden we maanden van tevoren al om de tafel gezeten met de huurder, huisbezoeken gepland en eventueel via onze vaste partner een incassotraject opgezet. Maar wij weten heel goed dat kennis komt met ervaring, en dat zijn probleem hier niet mee opgelost zou zijn. We hebben Bert natuurlijk geholpen door bemiddeling en advies, uiteindelijk naar volle tevredenheid.

Hoe kunt u nu zorgen dat u het beter aanpakt dan Bert? De beste manier is om te zorgen dat u preventieve maatregelen neemt en snel handelt op het moment dat een huurachterstand ontstaat. In de volgende punten nemen we u mee om de kans te minimaliseren dat u hetzelfde overkomt als Bert.

Het screenen van verhuurders helpt een huurachterstand te voorkomen

Als verhuurder is het ontzettend belangrijk betrouwbare huurders te selecteren om ervoor te zorgen dat uw woning in goede handen is, en om achterstallige betalingen te voorkomen. Dit is best een delicate kwestie, want niemand geeft graag een inkijkje in hun persoonlijke financiële situatie. 

Een aantal tips om betrouwbare huurders te selecteren:

1. Vraag om referenties. Als iemand al eerder heeft gehuurd, vraag dan naar referenties van hun vorige verhuurder of huisbaas. Zo weet u hoe betrouwbaar iemand is als huurder en of ze hun huur op tijd hebben betaald.
2. Controleer het inkomen. Vraag huurders om hun inkomensverklaring en meerdere salarisstroken. Als iemand voldoende inkomen heeft, zijn ze waarschijnlijk in staat om hun huur op tijd te betalen.
3. Maak een duidelijke huurovereenkomst. Maak een contract op waarin de verwachtingen en juridische verantwoordelijkheden van beide partijen juist worden vastgelegd. Dit helpt om misverstanden te voorkomen en de huurder weet precies wat er van hem of haar wordt verwacht.
4. Vraag om een waarborgsom. Vraag huurders om een waarborgsom te betalen voordat ze de woning betrekken. Hiermee wordt eventuele schade aan de woning gedekt en het dient als extra zekerheid voor u als verhuurder
5. Maak gebruik van een huurcheck. Er zijn verschillende bedrijven die huurchecks aanbieden waarbij u informatie kunt verkrijgen over de betrouwbaarheid van huurders. Dit kan u helpen om een weloverwogen beslissing te maken voordat u iemand in uw woning toelaat.
6. Voer een persoonlijk gesprek. Voer een persoonlijk gesprek met potentiële huurders om een indruk te krijgen van hun karakter en hun verwachtingen. Dit kan u helpen om te bepalen of iemand een betrouwbare huurder is.

Deze stappen zijn essentieel, maar vereisen ook mensenkennis en weten waar u de juiste informatie kunt opvragen.

Wanneer u echter al met een huurachterstand te maken heeft, is bovenstaande niet meer van toepassing. Net als Bert, wilt u nu weten wat er dan moet gebeuren om een en ander in goede banen te leiden. 

Stappen om te nemen bij een huurachterstand

1. Contact opnemen met de huurder
2. Het aanbieden van een betalingsregeling
3. Het inschakelen van een incassobureau
4. Het starten van een ontruimingsprocedure

Stap 1: contact opnemen met de huurder

Als u als verhuurder te maken krijgt met een huurachterstand, is het belangrijk om zo snel mogelijk contact op te nemen met de huurder. Probeer eerst te achterhalen waarom de huur niet op tijd is betaald. Misschien heeft de huurder financiële problemen of is er een misverstand ontstaan. Door in een vroeg stadium de communicatie al te openen, kunt u misschien samen met de huurder een oplossing vinden voordat de achterstallige huur nog verder oploopt. Communicatie is essentieel in deze fase.

Stap 2: het aanbieden van een betalingsregeling

Als de huurder de achterstand niet meteen kan betalen, kunt u overwegen om een betalingsregeling aan te bieden. Bijvoorbeeld dat de huurder de achterstallige huur in termijnen kan betalen. Zorg ervoor dat de betalingsregeling duidelijk op papier wordt gezet en laat de huurder deze ondertekenen. Zo heeft u bewijs dat de huurder akkoord is gegaan met de betalingsregeling.

Stap 3: het inschakelen van een incassobureau

Als de huurder de huurachterstanden echt niet kan betalen en er geen betalingsregeling kan worden getroffen, kunt u overwegen om een incassobureau in te schakelen. Een incassobureau helpt om de achterstallige huur te incasseren door bemiddeling en, indien nodig, juridische stappen. Het is belangrijk om te onthouden dat het inschakelen van een incassobureau geld kost, dus bedenk of dit de moeite waard is voordat u deze stap neemt. 

Fryslân Homes werkt samen met incassopartner Flanderijn Incasso & Gerechtsdeurwaarders, als onderdeel van ons Financieel Beheer. Voor onze verhuurders zorgen we samen met hen dat de huurincasso vlekkeloos verloopt, voor zowel de huurder als de verhuurder.

Stap 4: het starten van een ontruimingsprocedure

Als alle andere opties niets brengen en de huurder blijft weigeren om de achterstallige huur te betalen, is de laatste stap het starten van een ontruimingsprocedure. Dit is een juridisch proces waarbij de huurder wordt gedwongen om de woning te verlaten nadat er meerdere maanden huurachterstand is vastgelegd. Een ontruimingsprocedure is een laatste redmiddel en wordt alleen gebruikt als alle andere opties zijn uitgeput. Voordat u deze procedure start, moet u ervoor zorgen dat u aan alle wettelijke vereisten voldoet en dat u bewijs hebt van de huurachterstanden en alle pogingen om deze op te lossen.

Een snelle samenvatting: 

• Huurachterstand brengt een aantal problemen met zich mee, zoals het stagneren van uw cashflow, verstoring van de relatie met uw huurder, uw reputatie als verhuurder en de onderhoudsstaat van uw woning.
• Door het selecteren van een betrouwbare huurder verlaagt u het risico op een huurachterstand flink.
• De vier stappen waarmee u direct behoort te starten bij een huurachterstand zijn:
• Contact opnemen met de huurder
• Het aanbieden van een betaalregeling
• Het inschakelen van een incassobureau
• Het starten van een ontruimingsprocedure

Verhuren hoeft echter geen rompslomp met zich mee te brengen

Bert, die ons in paniek belde, heeft slapeloze nachten gehad van deze situatie. Hij was gestart met de verhuur van een aantal panden, omdat hij dat een veiligere manier vond om rendement te halen op zijn spaargeld. Hij had zeker niet gedacht dat er bij het verhuren van een huis zoveel kwam kijken.

Een heel ander verhaal is dat van Wiebe Zijlstra, die naast een druk bestaan als ondernemer, ook nog verhuurpanden heeft. Wiebe heeft helemaal geen tijd voor de rompslomp waar Bert mee te maken had, en heeft alles uitbesteedt bij Fryslân Homes. Hierdoor kan Wiebe zich concentreren op zijn ondernemerschap, en doen wij het vervelende werk voor hem, via onze diensten Verhuur & Beheer. 

Deze diensten omvatten onder meer:

1. Een zorgvuldige en transparante screening van potentiële huurders
2. Contact onderhouden met de huurder
3. Sleuteloverdracht en inspecties
4. Een huurcontract dat juridisch correct is
5. Monitoren van tijdige betaling
6. Beheer van de waarborgsom
7. Direct ingrijpen bij een huurachterstand en zo nodig volledige begeleiding tot aan een ontruimingsprocedure

Daarnaast hebben we ook nog een 24/7 Storings- en onderhoudsdienst, zodat u écht niet meer op uw vrije zondag een lekkende kraan staat te repareren.

Bel vandaag nog met onze Backoffice om te informeren naar de mogelijkheden voor uw verhuurpand. Tot zo!