Sinds maandag 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur van kracht. De juridische details zijn echter ingewikkeld. Hier vindt u de belangrijkste wijzigingen, inclusief bepalingen van de Wet Goed Verhuurderschap en vaste contracten, op een rijtje.

1. Wet Betaalbare Huur voor iedereen met een verhuurde woning

Veel verhuurders denken dat deze wet hen niet raakt. Maar de Wet Betaalbare Huur geldt voor iedereen met een tweede woning. De Huurcommissie kan ingrijpen als u zich niet aan de regels houdt.

2. Drie Segmenten Er zijn drie huursegmenten: sociale huur, middenhuur en vrije sector.

• Sociale huur: Tot 143 punten, huurprijs tot €892,08
• Middenhuur: 144 – 186 punten, huurprijs tussen €898,62 en €1165,81
• Vrije sector: Vanaf 187 punten, markthuur

U bent verantwoordelijk voor de correcte puntentelling van uw woning. De puntentellingen volgens het WWS zijn dwingend, en fouten kunnen leiden tot boetes en huurverlaging door de overheid.

3. Lopende Contracten en Overgangsregime

De nieuwe regels kunnen direct invloed hebben op lopende contracten. Bij 143 punten of minder kan de huurder direct huurverlaging aanvragen. Voor middenhuur gaat de nieuwe prijs in op 1 januari 2025. Let op: huurverhoging is niet aan de orde, ook niet als de huur te laag is volgens de nieuwe puntentelling.

• De verhuurde woning wordt verhuurd tegen een gereguleerde prijs. Bij 143 punten en minder geldt de wet direct en kan de huurder huurverlaging aanvragen 
• De verhuurde woning heeft 143 of minder punten, en zou dus onder de sociale huur vallen maar wordt tegen een vrije sectorprijs verhuurd. Hier geldt niet het overgangsregime en gaat de regulering per direct in.
• De verhuurde woning valt tussen de 143 en 187 punten (Middenhuur). Hierbij geldt overgangsrecht en gaat de dwingende prijs in per 1 januari 2025
• Bij 187 punten of meer valt een huurwoning in de vrije sector. Hier gelden geen maximale huurprijzen
• Bij kamerverhuur is het nieuwe WWSO per direct bindend, prijzen kunnen alleen omlaag, niet omhoog
• Woningdelers en groepscontracten: het concept woningdelers/ friendscontracten met minimaal drie huisgenoten wordt veranderd naar kamerverhuur. Het is nog onduidelijk of dit per direct ingaat of dat het overgangsrecht van toepassing is.

4. Einde Tijdelijke Contracten

Vanaf 1 juli zijn tijdelijke contracten niet meer toegestaan, behalve in specifieke gevallen zoals studenten of gescheiden ouders. Dit is een belangrijke wijziging die invloed kan hebben op uw huurbeleid. Dit is geen onderdeel van de Wet betaalbare huur, maar gaat wel in de op dezelfde datum. Daarom melden we het toch even. De volgende uitzonderingen mogen nog wel:

• Studenten uit andere gemeenten/ buitenland;
• Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
• Urgent woningzoekenden;
• Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat;
• Wezen en nabestaanden;
• Gescheiden ouders;
• Huurders die werken op de Waddeneilanden;
• Vergunninghouders [statushouders] die direct uit een COA- opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting.

• Tussenhuur/diplomatenclausule;
• Doelgroepencontracten;
• Verhuur naar aard van korte duur (shortstay);
• Leegstandswet;
• Hospitahuur
  • onzelfstandige woonruimtehoofdverblijf verhuurder
  • eerste verhuur aan betreffende huurder.

5. Verplichte Documenten bij de Huurovereenkomst

De Wet Goed Verhuurderschap stelt dat het huurcontract schriftelijk moet zijn. De waarborgsom mag niet meer dan twee keer de kale huur zijn. U moet de volgende documenten meesturen:

• WWS-puntentelling: Verplicht bij het huurcontract. Zonder deze berekening riskeert u een boete. Ook moet er in het contract staan dat er meldpunten zijn voor bezwaren tegen de huurprijs (gemeente, kantonrecht, Huurcommissie).   
• Energielabel: Bij verhuur van zelfstandige woonruimte. Zonder energielabel riskeert u een boete.

6. Friends-contracten

Verhuur aan meer dan drie personen wordt gezien als kamerverhuur, tenzij ze kunnen aantonen dat ze een duurzaam gemeenschappelijk huishouden hebben. Bij twee personen is het altijd een zelfstandige woning en een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

7. Aanpassing van het WWS

Er komen nieuwe punten voor verduurzaming en buitenruimte. Punten voor monumenten vervallen, maar er komt een prijsopslag van 35% voor monumenten en 5% voor beschermd stadsgezicht. Deze opslag geldt voor de huurprijs, niet voor verandering van segment.

8. Verhuurvergunningen

In sommige gemeentes is een verhuurvergunning verplicht. Hierbij kunnen maximale (sociale) huurprijzen gekoppeld zijn aan de vergunning.

9. Schriftelijke Afwijzing Verplichting

Bij meerdere bezichtigingen moet u alle afgewezen kandidaten schriftelijk laten weten waarom ze niet gekozen zijn. Dit helpt discriminatie tegen te gaan, maar is een flinke aanslag op uw tijd, omdat u nu bij 20 bezichtigingen, wel 19 kandidaten een bericht moet sturen.

10. Het Opzeggen van de Huur

Vanaf 1 juli zijn alleen vaste huurcontracten nog rechtsgeldig. ‘Koop breekt geen huur’ betekent dat u de huur niet kunt opzeggen tenzij het huurcontract afloopt. De huur opzeggen moet drie tot één maand voor het einde van het contract.

Heeft u hulp nodig? Fryslân Homes staat klaar om u te ondersteunen bij deze veranderingen.