Het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het huurpuntensysteem, is een methode die de overheid hanteert om de maximale huurprijs van een woning te bepalen. In dit artikel gaan we dieper in op wat het WWS precies is, hoe het werkt en waarom het belangrijk is voor zowel verhuurders als huurders.

Het WWS geeft duidelijke richtlijnen, maar u moet wel weten hoe er precies gemeten wordt. Onjuiste punten en huur leiden tot procedures bij de Huurcommissie of rechtbank. Sinds 1 juli 2024 handhaaft de gemeente ook. Dit kan hoge kosten, boetes en terugbetalingen opleveren. Uw rendement daalt en de gemeente kan zelfs het beheer overnemen. Lees mee hoe u het puntensysteem juist inzet om de correcte huur te bepalen.

Wat is het Woningwaarderingsstelsel?

Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem dat de kwaliteit van een huurwoning meet. Hierbij wordt gekeken naar verschillende aspecten van de woning, zoals de grootte van de woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van voorzieningen en de staat van onderhoud. Aan de hand van deze aspecten krijgt de woning een bepaald aantal punten. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen in de sociale sector of de middenhuursector. Zit uw woning boven het maximale aantal punten van 186 dan valt deze in de vrije sector en is de huurprijs vrij te bepalen. Via de huurprijscheck van de Huurcommissie kunt u zelf uitrekenen hoeveel punten uw woning heeft, en in welke sector deze valt.

Fryslân Homes maakt gebruik van een nog geavanceerdere puntentool, die ook meteen de mogelijkheden voor verbeteringen van de WWS punten meegeeft. Wel zo handig.

Het systeem om deze huurpunten te berekenen is onderverdeeld in verschillende categorieën, zoals woonoppervlakte, voorzieningen en energiezuinigheid. Deze categorieën zijn:

• Woonoppervlakte: Hierbij wordt gekeken naar de oppervlakte van de woning en het aantal vierkante meters aan woonoppervlakte bepaalt het aantal punten dat aan deze categorie wordt toegekend.
• Voorzieningen: Hierbij wordt gekeken naar de voorzieningen in de woning, zoals een keuken, badkamer, toilet en centrale verwarming. Elke voorziening levert een aantal punten op.
• Energiezuinigheid: Hierbij wordt gekeken naar de mate van energiezuinigheid van de woning, zoals de isolatie, de aanwezigheid van dubbel glas en de energiezuinigheid van de cv-ketel. Ook deze aspecten leveren een aantal punten op. Energielabels slechter dan D worden beboet met puntenaftrek, Energielabels met B of beter worden juist beloond met extra punten.
• Woningindeling: Hierbij wordt gekeken naar de indeling van de woning, zoals het aantal kamers, de aanwezigheid van een balkon of een tuin. Ook hier geldt dat elk aspect een aantal punten oplevert.
• De WOZ-waarde van uw woning. Hier geldt soms een zogenoemde WOZ-cap, een middel om de huurprijs te dempen. Onze specialist legt het graag aan u uit hoe dit werkt.

Per categorie wordt een aantal punten toegekend en het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huurprijs. 

Aan de hand van de puntentelling kunt u als verhuurder ook kijken op welke vlakken er nog laaghangend fruit te plukken is om uw verhuurwoning te verbeteren en meer punten te scoren.

Het is belangrijk om als verhuurder te weten welke aspecten punten opleveren en hoe deze punten worden toegekend. Hierdoor kunt u als verhuurder een goede inschatting maken van de maximale huurprijs die u kunt vragen voor uw woning.

Sociale en Middenhuur woningen

In het woningwaarderingsstelsel wordt aan de hand van verschillende aspecten van de woning een aantal punten toegekend. Voor sociale huurwoningen geldt dat er een maximaal aantal punten is dat toegekend kan worden. Dit heeft als doel om de huurprijzen van sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor huurders met een lager inkomen. Hierbij wordt bijvoorbeeld gelet op de grootte van de woning en het aantal kamers. De grens ligt op 143 punten en lager per 1 juli 2024. Een woning vanaf 144 tot en met 186 punten valt vanaf die datum in de Middenhuur en boven de 187 punten valt uw woning in de vrije sector.

Sociale huurwoningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties, maar ook een particuliere verhuurder kan een sociale huurwoning aanbieden. Met de nieuwe wet Middenhuur is nu ook een woning van 144 tot en met 186 punten gebonden aan een gereguleerde huurprijs. Deze wordt bepaald aan de hand van het aantal punten dat de woning heeft behaald in het WWS. 

Vrije sector huurwoningen

In de vrije huursector bestaat er geen maximum aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dat verhuurders in de vrije huursector in principe een hogere huurprijs kunnen vragen voor woningen met meer punten. Wel moet de huurprijs redelijk zijn in verhouding tot de kwaliteit van de woning en de marktprijs. Verhuurders in de vrije huursector hebben daarom meer vrijheid bij het vaststellen van de huurprijs dan verhuurders van sociale huurwoningen of woningen die onder Middenhuur vallen. Het is wel belangrijk om rekening te houden met de concurrentie in de markt en de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Een te hoge huurprijs kan leiden tot minder interesse in de woning en daarmee een lagere opbrengst voor de verhuurder. Leegstand doet pijn en doet uw rendement vaak negatief uitvallen. Ook hier kan het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel dienen als een richtlijn bij het vaststellen van de huurprijs.

Veranderingen in het Woningwaarderingsstelsel

In 2023 zijn er enkele veranderingen doorgevoerd in het WWS, en in 2024 opnieuw met de introductie van het Middenhuursegment. Zo is de maximale huurprijs voor woningen met een energielabel A verhoogd en is er een toeslag gekomen voor woningen die voorzien zijn van zonnepanelen. Daarnaast is er een nieuw puntensysteem voor de keuken en badkamer geïntroduceerd en is er een aanpassing gedaan in de puntenwaardering voor de grootte van de woning.

Ook is in 2023 de wet Goed Verhuurderschap aangenomen en per 1 juli 2024 verzwaard met de wet Betaalbare Huur. Dit geeft richtlijnen voor de gemeentes om beter te controleren op discriminatie in selectie van de huurkandidaat, de juiste huurprijs en of de verhuurder het huis goed onderhoudt. Daarnaast is het dwingend recht geworden en daarmee directer voelbaar voor woningverhuurders wanneer deze buiten de wettelijke normen vallen. Zo kan een verhuurder bij 3 verloren zaken bij de Huurcommissie worden veroordeeld tot een minimale boete van € 1.850,- per volgende overtreding.

Tot slot: er is een overgangstermijn voor woningen die voorheen in de vrije sector vielen, maar door de nieuwe Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 in het middenhuursegment belanden. Verhuurders krijgen tot 31 december 2024 de tijd om op eigen initiatief de huurprijs binnen de wettelijke normen aan te passen. Wie dat doet voor 1 januari 2025 krijgt geen boete en hoeft ook niet de te veel ontvangen huur uit het verleden retour te storten aan huurder. Daarna vervalt de minnelijke
overgangsregeling.

Impact van de veranderingen

De veranderingen in het WWS hebben invloed op de maximale huurprijs die verhuurders mogen vragen voor hun woning. Verhuurders moeten rekening houden met deze veranderingen en hun huurprijzen hierop aanpassen. Huurders kunnen ook invloed uitoefenen op de huurprijs door bezwaar te maken bij de Huurcommissie als zij van mening zijn dat de huurprijs te hoog is.

Op deze manier zullen meer vastgoedbeleggers hun huren gedwongen moeten verlagen. Om zeker te zijn dat u nog voldoende rendement maakt op uw investering, is het verstandig dit regelmatig door te (laten) rekenen. Met een betrouwbare expert, die op de hoogte is van alle aanpassingen en op stapel staande veranderingen, komt u beter beslagen ten ijs. Fryslân Homes staat al zijn verhuurders bij met actuele berekeningen, en houdt u op de hoogte van ontwikkelingen. Een echte vraagbaak, wanneer u twijfelt of u moet blijven verhuren, renoveren of beter kunt verkopen.